“逆城镇化”管理问题探讨
农用地转城市用地地的过程中流出的土地红利大约有两种价值构成：一是农地非农使用所产生的土地涨价，二是城市建设用地自身的涨价。[4]前者是土地本身所能发挥出的经济效能的增值，即微薄的农业收入转为非农用地的经济效益所带来的收入增幅，这是具有必然性的涨价，由周边的经济状况、当地消费热情等因素决定，是由城市的规模效应和对财富的集聚效益所带来的宏观上的相对稳定量；后者是进入市场后的人们对土地价值的预期，这种对土地未来增益的信心具有浮动性与一定程度的可操作性：可能实现进一步的资本膨胀，也可能因为市场反应平淡造成价格下跌。因此，就商用土地本身所能发挥的经济效能来说，其收益的来源已不再是农民对地上的农作物进行劳动所产出的了，而是与土地的特定位置相挂钩的当地经济发展水平、消费水平等国民经济发展成果所创造的增值收益，这部分土地的潜藏价值并不是由某个承包人所创造的，而是整个公共资源的外部经济所造成升值。这部分收益理所
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