商品房认购协议效力探析
约合同相关成熟规定，剖析认购协议立法缺陷，提出将预约合同纳入到合同法体系中，明确规定买卖双方不应只承担定金罚则的违约责任，还应承担损害赔偿这一违约救济规则，以完善我国认购协议制度，保障买卖双方利益。一、商品房认购协议及其效力诠释“商品房认购协议是取得商品房预售资格的商品房预售人，在商品房还未竣工、房屋并未现实存在的情形下，与预购人约定在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。”[1]认购协议的法律效力主要有必须磋商说和必须缔约说。如果将其认定为“负有磋商义务的预约”，那么商品房认购协议对双方都没有法律效力，特别是开发商或销售商，他们就可以在签订预售合同时故意更改房价。所以，本文认为商品房认购协议效力的认定，应按另一个效力“负有缔约义务的预约”说。二、外可资借鉴的认购协议效力制度商品房认购协议是预约合同的具体体现，针对此现状只能借鉴域外对预约合同制度的规制。（一）葡萄
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